متى يكون عقد الايجار ملزم للمالك الجديد ، حكم نقض

مشترى العقار كيف يتسلمه اذا كان مشغول بمستاجرين / وماهى التزامات المستاجرين مع المشترى الجديد، وماالفرق بين الايجار القديم والايجار الجديد، حسب القانون المدنى، ومبدء قررته محكمة النقض المصرية :

عقد الايجار واحواله :

تعريف عقد الايجار حسب المادة 558 م القانون المدنى انه عقد يلتزم المؤجر فيه بتمكين المستأجر من الانتفاع بشئ معين لمدة محددة باحر معلوم 

وقد صدرت قوانين استثنائية فى فترة الاشتراكية فى مصر من بينها ق 49 لسنة 1977 وق 136 لسنة 1981 وهى سارية حتى اليوم ع الاسجارات التى حررت ف ظلها ( مايعرف بالايجارات القديمة) وقد صدرت بعض احكام للدستورية العليا خففت من حدة التأبيد لهذه العقود ( الامتداد القانونى لعقد الايجار) ف بعض الاحوال وليس كلها 
اما ماتحرر من عقود بعد صدور القانون 4 لسنة 1996 فهى تحكمها احكام القانون المدنى وليس هذه القوانين
وللمذيد ف هذا يمكنك الاطلاع ع المقالات الاتية :

*ملاحظات النقض لانهاء عقد الايجار مع الجهات الادارية

* حق المستأجر فى الخلو مقابل التنازل عن الايجار

*حق المستأجر فى بيع المحل التجارى اوالمهنى

* هل يجوزتحويل الاسكان الشعبى من سكنى الى تجارى

*قانون يلزم المالك بابلاغ الشرطة عن المستأجر الجديد والقديم

*هل يجوز الايجار مدى الحياة ؟ حكم نقض

*نصائح قبل ان تستأجر او تشترى شقة او عقار

ماهى شروط تحويل الايجار لمالك جديد ؟

لمشترى العقار الذى به سكان التزامات وحقوق قبل هؤلاء السكان ولاتكون هذه الالتزامات والحقوق الا بناء على شروط واحوال تحدد بعد قيام المؤجر الاصلى بحوالة الحق للمشترى الجديد عن حقه قبل السكان / وهذه الشروط هى  حسب القانون :

*لاتكون حوالة الحق( يحررها المؤجر لمشترى العقار) نافذة فى حق المدين ( المستأجر) الا اذا قبلها او اعلن بها (305 مدنى)

*لايكون الايجار نافذ فى حق المالك الجديد الا اذا كان لعقد الايجار ثابت لانتقال الملكية (م604 مدنى)

* يجوز للمالك الجديد التمسك بعقد الايجار حتى لو كان غير نافذ فى حقه 

*استثناء من المادة 604 مدنى السابقة صدرت م 30 من القانون 49 لسنة 1977 وهو من قوانين الايجار القديم والتى استثنت المستأجرين فى ظل هذا القانون من حكم هذا الشرط وقضت بأن عقود الايجار القديم هذه تسرى فى مواجهة المالك الجديد ولو لم يكن لها تاريخ ثابت قبل انتقال الملكية للمالك الجديد 

ملاحظات محكمة النقض :

فى الطعن 6668 لسنة 72 ق بجلسة18/ 3/ 2013 من محكمة النقض دائرة الايجارات قضت بماورد فى المادة 30 م القانون 49 لسنة 1977 بان عقود الايجار الصادرة فى ظله لايشترط ان يكون لها تاريخ رسمى ثابت قبل انتقال الملكية للمالك الجديد بشرط وملاحظات اتية :

*ان يكون عقد الايجار قد صدر صحيحا من من له حق التاجير 

*ان يكون عقد الايجار حقيقى لاصورى 

وفى هذا يمكنك الاطلاع على :

* الملكية على الشيوع وملكية الاسرة والعقار المشترك

*صحة التوقيع وصحة نفاذ والفرق بينهما