الأحد، 3 ديسمبر 2017

حق المستأجر فى الخلو مقابل التنازل عن الايجار

وردت تساؤلات كثيرة عن حق المستأجر فى تقاضى مقابل للتنازل عن عقد الايجاروهذا التساؤل ينطبق على القانون المصرى او كافة الانظمة القانونية فالايجار واركانه واحدة فى معظم النظم وخاصة العربية وفى هذا المبحث نحاول ان نوضح حكم الشرع  والقانون فى هذا بالنسبة للاماكن المؤجرة لغرض السكن .

اولا: الحكم والاراء الشرعية فى الخلو؟
 اجتمع معظم اهل الفتوى على جواز تقاضى المستأجر( بدل خلو) تعويضا له عن المدة المتبقية فى سريان عقد الايجار ويجوز الاتفاق عليه مقدما اولاحقا وقت طلب المستأجر انهاء العقد لان الاتفاق اللاحق فى حكم الاتفاق السابق

وقد ورد فى فتوى/ المجمع الفقهى لمنظمة المؤتمر الاسلامى:

(( اذا تم الاتفاق بين المالك والمستأجر اثناء مدة عقد الايجار على ان يدفع المالك للمستأجر مبلغ مقابل تخليه عن حقه الثابت فى المتبقى من العقد من مدة فأن ذلك (بدل خلو) جائز شرعا لانه تعويض عن تنازل المستأجر عن حق ثابت، وعدم جواز ذلك اذا انقضت مدة العقد ولم يتجدد صراحة او ضمنا)

وفى فتوى دار الافتاء المصرية رقم815 فى17/ 4/ 2004) اجاز الدكتور/ على جمعة: تقاضى  المستأجر( بدل خلو) مقابل التنازل عن استمرار حقه القانونى فى الانتفاع بالعين باقى المدة المقررة فى العقد ، ولكن فضيلته اشترط ان لاتتجاوز مدة الانتفاع بعقد الايجار(90 سنة) استنادا لاراء بعض الفقهاء الاقدمين بأن عقد الايجار يجب الايتجاوز مدته 50 سنة وبعضهم اقر بانه لايجب ان يتجاوز90 سنة حسب ماورد فى اسباب الفتوى.

    ومن الطبيعى ان هذا الحق للمستأجر ينتقل لورثته فى حدود ماورثوه من حق واجازة القانون لهذا الحق(وهولاء حسب القانون المصرى هم الورثة حتى الدرجة الثانية للمستأجر/ الوالدين,الزوجة. الابناء / ولايكون هذ ا الحق للاخوة او الاحفاد او زوجة الابن او الجد او العم او الخال/ وذلك اذا توافرت شروط امتداد العقد  للورثة المستحقين ومنها الاقامة  المستقرة مع المستأجر وقت وفاته)


ثانيا: كيفية تحديد مدة العقد فى القانون المدنى؟

  * من الواضح ان بعض الناس عند تحرير عقد الايجار لايراعوا ان عقد الايجار المحرر فى مصر بعد عام1996 يخضع للقانون المدنى ( العقد شريعة المتعاقدين) ولايخضع للامتداد القانونى ( غير محدد المدة) للاماكن المؤجرة قبل ذلك

  * من مواد القانون المدنى 562 و563 يكون الركن الوحيد فى عقد الايجار ، وباقى مواد العقد مجرد شروط يتفق عليها الطرفين.

    *فى حالة عدم تحديد المدة تكون مدة العقد هى مدة سداد الاجرة ،

* لايصح ان تكتب فى عقود الايجار المحررة  حاليا ان مدتها (مشاهرة) فهذه العبارة كانت تكتب فى العقود المحررة قديما لانها كانت تمتد قانونا بدون تجديد جبرا عن  ارادة طرفيها

   *فى حالة وجود هذه العبارة فى العقود الحالية فيجوز للمالك ان ينذر المستأجر فى اى وقت (خلال النصف الثاتى من اى شهر) بوجوب اخلاء العين وتسليمها اليه وتحكم له المحكمة بذلك ( وفى شأن ذلك طعن النقض المدنى1503 / 60 ق).

 *فى حالة العقود المحررة بعد 1996 فقد جرى العرف ان تكون مدتها 59 سنة (الا تجاوز حق اخر وهو حق الحكر مدته60 سنة)
    ومن الجائز ان تكون اقل وفى جميع الاحوال مهما كانت المدة فيجب على المالك او المستأجر فى حالة طلب انهاء العقد ان يخطر الاخر برغبته (بطريقة ثابتة بالكتابة افضل) فى انهاء العقد قبل نهاية الشهر الاخير فى مدة العقد والاتجدد تلقائيا لمدة مماثلة اخرى

 ماهى قانونية الحصول على مقابل خلو رجل؟

 * فى العقود التى يسرى عليها القانون المدنى " كما اسلفنا" لاتخضع لجريمة خلو الرجل ولا حد اقصى لمقدم الايجار ويكون العقد شريعة المتعاقدين ويمكن كتابة الخلو او مقدم الايجار على متن العقد ولامخالفة قانونية فى ذلك مهما بلغ حده.

 *يجوز باتفاق الطرفين حصول المستأجر مقابل(خلو) كتعويض عن تنازله عن حقه فى المدة المتبقية من عقد الايجار.

 *لايوجد مايلزم المالك بدفع هذا المقابل للمستاجر( لاغراض السكنى) الا اذا تحرر ذلك فى العقد.

*لايجوز للمستأجر لغرض السكنى ان يتنازل عن عقد الايجار لغيره الابموافقة المالك والايكون مخالفا لشرط فى العقد ويجوز للمالك ان يطالب باخلاء العين للاخلال بهذا الشرط.

  *نرى انه وجب ان يتبع المستأجرحق المالك فيما يطلبه (فى حدود عرف المنطقة لان العرف كالقانون )  وذلك حتى يتسنى الزام المالك بتحرير عقد ايجار جديد  لمستأجر اخر ( بشروط جديدة) وللمستأجر فى هذه الحالة تعويض كما سلف بيانه .

متى يمكن الزام المالك بسداد مبلغ( الخلو ) للمستأجر؟

 * يكون ذلك اذا ورد بالعقد كتابة ان المؤجر قد حصل على مبالغ على سبيل المقدم ولم تستنفذ حتى التنازل عن الايجار

   *اذا ورد فى العقد كتابة ان المالك قد تقاضى خلو من المستأجر فيجوز له حينئذ مطالبته به قضائيا

    ا*ذا كان عقد الايجار محررلغير اغراض السكنى (متجر او مصنع ..) فى هذه الحالة لها احكامها 
     ويكون لنا لقاء اخر بشأنها .
              والان ارجو متابعتكم  بالتعليق والتوجيه والله الموفق


هناك تعليقان (2):

  1. لو سمحت لى استفسار قانونى ارجو الافادة. لوجه الله الكريم ورثنا محل تمليك عن ابونا وهو عن أبوه ميراث وكان مؤجراىايجار قديم وتوفى المستأجر الأصلي بعد تراكم الضرائب وتمةغلقه من مصلحة الضرائب والورثة قدمواةاكثرىمن طلب اسقاط للرهنية الى انةثبتت على مبلغ ثابت الضرائب اعلنتنا ثلاث مرات والأخيرة رساله المزاد على أحد الأشخاص بالجدك ورفعنا نحن الملاك دعوى بالمحكمة وبعد سنوات استلمنا ال٥٠٪ من تمن البيع ولنا سنوات شاغل المحل لا يدفع ايجار وغير النشاط اكثر من مرة ونريد ا ن نحصل على المحل فماذا نفعل رامى شفيق إسكندرية

    ردحذف
    الردود
    1. اعتقد ان سؤالك انك مالك وتريد طرد مستأجر لعدم سداد الاجرة ، على ماوضح ان الموجود ف المحل حاليا اشترى المحل بالجدك بالمزاد وليس مستأجر لازم يتضح علاقتك به حاليا هل هو مالك للمحل ام مستأجر واذا كان مستأجر فالمفروض انك اتخذت اجراءات ضده خلال 3 سنوات السابقة فما هى ، ويمكنك ارسال صور م الاوراق ع ص بريد1132 العتبة/كود11511 وهو صندوق مراسلات المكتب وذلك اذا اردت توكيلى ف اى موضوع

      حذف

المتابعة بالبريد الإلكتروني

نموذج الاتصال

الاسم

بريد إلكتروني *

رسالة *