الثلاثاء، 5 ديسمبر 2017

حق المستأجر فى بيع المحل التجارى اوالمهنى

موضوعنا فى هذا المقال للرد على تساؤلات مهمة للمستأجر والمالك فيما يخص جواز البيع والتنازل عن ايجار الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى (نشاط تجارى او صناعى او مهنى)  وماهى حقوق المالك والمستأجر فى هذا الشأن من الناحية الشرعية والقانونية والذى يهم الكثير من المتابعين توضيحه


اولا: مدى جواز اخذ المستأجر خلو شرعا؟

قد سبق لنا ايضاح جواز اخذ المستأجر (خلو رجل) بناء على اراء فقهية فى مقالنا السابق عن حق المستأجر فى التنازل عن عقد الايجار، وعلى ذلك نضيف فى مجال احقية مستأجر المحال التجارية فى اخذ (خلو) من مستأجر اخر فقد اتفق الفقه الاسلامى على جواز ذلك وذلك لوجود اعتبارين سند هذا الرأى:
لاعتبار الاول: حق المستأجر للمحل فى التنازل عن الاسم التجارى والرخصة والسمعة التجارية وغير ذلك وهو حق اصيل له التصرف فيه ، دون اذن المالك من الناحية الشرعية ( وقد سمى فى بعض الفقه بالتقبيل)

* الاعتبار الثانى:حق المستأجر فى الحصول على مقابل(خلو) عن تنازله عن حقه فى المدة الباقية من عقد الايجار ويجوز اخذ هذا المقابل من المالك او مستأجر اخر، ويتناسب ذلك مع المدة المتبقية فلا يجوز اخذ هذا الخلو اذا انتهى عقد الايجار ولم يجدد قانونا او صراحة او ضمنا "تفصيل ذلك فى مقالنا السابق.

وعلى هذين الاعتبارين السابقين تواترت الفتاوى فأنه بالاضافة الى فتوى (دار الافتاء المصرية) وفتوى(المؤتمر الاسلامى) المذكورة فى المقال السابق توجد ايضا فتوى من دار الافتاء الاردنية رقم2901 فى عام2012 وفتاوى مجمع الفقه الاسلامى العالمى ارقام1797 و2901 وفتوى للشيخ " بن باز" فى نفس المعنى.

* الا ان هناك ضابط شرعى حتى يكون ذلك جائز وهو عدم مخالفة هذا التنازل لاحكام القانون السارى فى البلد الذى يجرى فيه  هذا التنازل عن عقد الايجار لان القانون  فى اصله مقرر من المجتمع لضبط المصلحة العامة ولدرء مفسدة يمنعها ولى الامر بالقانون وهو امر واجب  الالتزام به شرعا.

ثانيا: مامعنى الجدك فى المحل التجارى او المهنى؟

الجدك وفقا لما استقر عليه الفقه والقضاء والقانون المدنى له عنصرين :
* العنصر المادى : حق مستأجر العين لغير اغراض السكنى(تجارى/ مهنى/ صناعى) فى ماحوته العين من عناصر مادية(ارفف / بضاعة/ وجود مرافق/وغيرها)     
                                                                                                                                                     * العنصر المعنوى: ويشمل العناصر غير المادية مثل( الرخصة / السمعة التجارية/ الاسم التجارى/ الزبائن/ وكذلك حق المستأجر فى استمرار عقد الايجار لمدته المتبقية /وغيرها)
             

هل يجيز القانون التنازل او البيع بالجدك دون اذن المالك؟

نعم ، الا اننا يجب ان نفرق بين التنازل عن عقد الايجار والبيع بالجدك  فلكل حكمه على التفصيل التالى:
   اولا:ففى حالة التنازل يجب اذن المالك حسب العقد والا يعتبر المستأجر قد اخل بشرط جوهرى فى العقد ويجوز للمالك الزامه باخلاء العين اذا علم بهذا التنازل، 
ولكن التنازل يكون بقوة القانون(م 29 من ق49 لسنة1977)  فى حالة امتداد عقد الايجار للورثة او الشركاء فى النشاط  مع المستأجر، ويلزم المالك باستمرار العلاقة الايجارية لمدتها فى هذه الحالات دون عقد او تنازل
ووفق القانون6/ 1997 والمعدل لبعض مواد الايجارات فى الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى  يكون الورثة المستحقين لامتداد عقد الايجار هم الورثة حتى الدرجة الثانية فقط (الوالدين/الابناء/الزوجة/ الاخوة)  اذا كنوا يمارسون ذات النشاط مع المستأجر عند وفاته بالذات او بالواسطة

وقد استثنى هذا القانون واعطى احقية لمن امتدت قرابته اكثر من الدرجة الثانية  اذا كان حقه فى العين قد ثبت وفقا للقانون 49/ 1977 عند سريان القانون6/ 1997 وينتهى حق هذه الحالة بزوال ممارسته للنشاط الذى كان يمارسه المستاجر اوترك العين

ثانيا: حالة البيع بالجدك فله شروط اوضحتها المادة594 من القانون المدنى وهى سبعة يجب توافرها جميعا حتى يكون البيع بالجدك صحيحا فى مواجهة المالك دون موافقته وهى:

1) ان يكون البيع على متجر اومصنع ( وقد قضت محكمة النقض ان مخزن االتاجر ليس متجر فلا يكون له جدك)
2) ان يكون المستأجر مضطرا لهذا التصرف وعلى المستأجر اثبات هذه الضرورة
3) ان يقدم المشترى  الجديد ضمانات " شخصية او مادية" لمالك العين تؤكد استمراره فى سداد الاجرة
4) ان لايكون قد وقع ضرر على المالك محقق من هذا البيع
5) ان يخطر المستأجر المالك بثمن البيع وذلك حسب القانون 136/  1981 "وسنتاول هذا الشق لاحقا"
6) ان يكون المشترى " المستأجر الجديد" مزاولا لنفس نشاط المستأجر الاصلى ، وقد ورد فى طعن النقض رقم578/47 ق ان الحكمة من جواز بيع الجدك هو استمرار الفائدة من النشاط الذى كان يمارسه المستأجر، فلا يجوز تغيير النشاط فى هذه الحالة
7) ان يكون المستأجر مالكا للجدك الذى يبيعه
 ثالثا :ما صحة بيع الجدك اذا لم تتوافر هذه العناصر؟
اكدت محكمة النقض فى عديد من الاحكام انه فى حالة عدم توافر اى عنصر من المشار اليهم يكون بيع الجدك غير صحيح فى مواجهة المالك اى ان المالك لايلزم بتحرير عقد ايجار للمستأجر الجديد (مشترى الجدك) ويعتبر فى هذه الحالة مجرد تنازل من المستأجر عن عقد الايجار ويجوز للمالك طرده(اخلاء العين) وذلك لوجود شرط فى عقد الايجار يمنع التنازل بدون اذن المالك.
( وفى ذلك  احكام النقض المدنى على سبيل المثال حكم الطعن 1272/48ق)


     ماهو الاجراء لالزام المالك بهذا البيع؟

نصت المادة20 من القانون136/ 81 للايجارات والسارية حتى الان على اجراءات ليمكن معها الزام المالك بتحرير عقد ايجار للمستأجر الجديد ( المشترى لحق الجدك ) وهى:
   * اخطار المالك  كتابة  باعلانه بما عرض على المستأجر من مبالغ  مقابلا لتنازله عن حقوقه لمستأجراخر

   *انتظار مدة  شهر من تاريخ هذا الاعلان حتى يتسنى للمالك الرد وهذا الميعاد وجوبى ليصح البيع فى مواجهة المالك

* للمالك حق عرض 50% من الثمن المعروض بالاعلان على المستأجر او مطالبة المستأجر بدفع هذه النسبة اليه وذلك خلال المدة المحددة بالقانون واذا انتهت المدة ولم يرد جاز للمستأجر ابرام بيع الجدك ويلوم المالك بتحرير عقد للمستأجر الجديد

* يجوز للمستأجر ان يخصم قيمة المنقولات التى بالعين من الثمن لصالحه قبل دفع نسبة المالك

* اذا انقضت المدة فلا يمنع ذلك من مطالبة المالك من حقه فى نسبة50% المشار اليها 

   هل يلتزم المستأجر بهذه الاجراءات حالة البيع الجبرى؟

   اقرت محكمة النقض فى احكامها " (مثال طعن2717/ 61 ق) وكذلك افتت الجمعية العمومية للفتوى والتشريع بمجلس الدولة ( الفتوى رقم7/ 2/ 141) على انه يجب اخطار المالك بميعاد المذاد وبالسعر الذى رسى عليه المذاد ( حالة بيع المحل جبرا ) وله الحق نفسه فى سداد 50% من هذا السعر للمستأجر او المطالبة ب50% ولايبدء الميعاد المشار اليه سابقا الا باعلان المالك بسعر رسو المذاد حتى لو كان يعلم به مسبقا دون اعلان


هل يجوز للمستأجر ان يرفض عرض المالك؟

 فى بعض الحالات يعرض على المستأجر مبلغ اكبر لاحقا  ، بعد ان يكون قد اعلن المالك بالسعر المعروض ، فثار التساؤل هل يجوز للمستأجر العدول عن عرضه على المالك .
    لايجوز ذلك فقد قضت محكمة النقض فى الطعن3392/ 58 ق ان العرض من المستأجر ملزم له حتى الموعد المحدد بالقانون( شهر من تاريخ الاعلان) ويعتبر قبول المالك  ابرام لعقد ملزم بين طرفيه فلا يجوز عدول المستأجر قبل الميعاد ويلزم المستأجر باخلاء العين بعد هذا الميعاد اذا ابدى المالك رغبته سواء " باع او تنازل المستأجر عن حقوقه او لم يتم ذلك" 
 ويمكن للقارئ للمذيد حول هذا الموضوع مقال/ 
حق المستأجر فى التنازل عن عقد الايجار اضغط هنا

  والان ارجو ان اكون اوضحت بعض جوانب الموضوع ولكم الحق فى التعقيب ونشكركم على المتابعة

ايجار المحلات
ايجار المحلات القديمه
ايجار المحلات التجارية 
الايجار القديم 
ايجار المحلات في مصر 
شرح بيع الجدك 
ما هو بيع الجدك 
بيع المحل التجاري في القانون المصري 
ايجار المحل التجاري 


ليست هناك تعليقات:

إرسال تعليق

المتابعة بالبريد الإلكتروني

نموذج الاتصال

الاسم

بريد إلكتروني *

رسالة *