اسرد فى هذا المقال بعض النصائح عند شراء او ايجار شقة فى المدن القديمة او الجديدة حتى لاتقع فى تلاعب وغش لو كنت مستأجر او مشترى لشقة او عقار ارض او محل او وحدة سكنية
ملاحظات عند ايجارك لوحدة سكنية؟
لاحظ ان المستأجر فى موقف اضعف من المالك الا ان له حقوق يحميها القانون لذلك ارجو الانتباه الى هذه الملاحظات:
* بداية لاتستأجر شقة فى عقار تحت التأسيس اذا قيل لك ان شقتك تحت البناء واذا دفعت المقدم سيبنيها لك المالك ، لاانصح بذلك فأن احتمال عدم البناء او تأجير الشقة لغيرك عند البناء او طلب مبالغ اخرى منك هو الاحتمال الاكبر ، ولايحميك هنا عقد الايجار المحرر قبل بناء الشقة المستأجرة، كل مالك فى هذه الحالة من المالك هو المبالغ المكتوبة فى العقد او اى ورقة اخرى ضد المالك!!
* معظم وحدات الايجار حاليا تكون تحت التشطيب لذلك يجب ان تتأكد من امكانية التشطيب وهل سيكون من جانب المالك او على المستأجر فاذا كان التشطيب عليك تأكد ان الكهرباء موجوده بصفة قانونية ممارسة او عداد وان المالك قد تقدم بالفعل لطلب عدادات للسكان وان الدور الذى اجرت فيه مرخص به وضمن الطلب المقدم للعداد او الترخيص، ويمكن كتابة مبلغ مقدم ايجار اعلى العقد وهذا المبلغ يعتبر نظير التشطيب ويخصم منه شهريا جذء من الايجار وذلك اذا وافق المالك ولامخالفة فى ذلك.
* اذا اقر المالك انه سيقوم بالتشطيب يجب ان يتضمن العقد او ورقة مستقلة اقرار من المالك بذلك امام شهود، وايضا التأكد من ان الدور مرخص او بان المالك قد تقدم بطلب عداد عن شقتك والافضل التأكد من وجود عداد مع اى ساكن فى العقار والتأكد ان المالك يقوم بالتشطيب فعلا لوحدات اخرى فى الدور.
* بالنسبة للادوار العليا فأن وجود باب اسانسير فى العقار لايعنى تركيبه مستقبلا ويجب التأكد من المالك والسكان بالنسبة لموافقة شركة المصاعد وماهى المشكلة التى تعوق الاسانسير قبل ان تحرر عقد الايجار.
*بالنسبة لمدة العقد اذا كانت اقل من 5 سنوات فيمكن اثبات تاريخ العقد فى الشهر العقارى.
اما اذا كان العقد مفتوح كما يقال فهنا لايقوم الشهر العقارى باثبات التاريخ ويعاملونه كعقد بيع ويقولوا ارفع قضية ( صحة توقيع) لكننى لاانصح بها فى مجال عقود الايجار ويكتفى فى جميع احوال الايجار المحدد وغير المحدد بحيازة العين فعليا وتركيب باب جديد للشقة وبدء التشطيب واستمرار التواجد المتقارب وهذا اقوى ضمان.
* بالنسبة للمدة المفتوحة فقد جرى ان تكتب عبارة ( مدة59 سنة قابلة للتجديد) وذلك لان الفقهاء القانونيين قالوا لايجب ان يتجاوز الايجار حق الحكر وهو 60 سنة .
لاتكتب كلمة ( مشاهرة) فى خانة مدة العقد لانها اذا كتبت فيعتبر العقد يجدد كل شهر ويحق للمالك طردك بعد شهر!!
وهذه ملجوظة مهمه وكان الكثير يقعون فى هذا الخطأ فى السنين الاولى لتطبيق القانون المدنى على الايجارات منذ عام1996 لان هذه العبارة كانت شائعة فى عقود ماقبل هذا التاريخ الا ان العقد وقتها كان يمتد بقوة القانون وليس بالاتفاق فكانت هذه العبارة .
*اذا حصلت على الشقة ايجار من مستأجر قبلك وتوسط المالك فتأكد من موافقة المالك على تنازل هذا المستأجر لك وماهو المطلوب من ايجار عليك وماهو المطلوب للمالك لتحرير عقد حديد وذلك كله بالاتصال بالمالك قبل اعطاء المستأجر اى مبالغ ،
تأكد من سداد المستأجر للمرافق المستحقة قبل عقد الايجار او حجز مبلغ مقابل ذلك لسداد هذه المستحقات .
اذا توسط المالك واخذ منك الخلو لتسليمه للمستأجر السابق فيجوز قانونا كتابة المبلغ الذى اخذ خلو رجل واستلمه الساكن السابق ، وليست هناك جريمة خلو رجل لوكتبت هذا، الا ان البعض لايكتب مقدم او خلو على العقد نظرا لانه من الممكن له الحصول على مبلغ اكبر عند ترك العين مستقبلا ، واوضحت هذه النقطة فى مقال حق المستأجر فى الحصول على مقابل التنازل عن عقد الايجار
تأكد من سداد المستأجر للمرافق المستحقة قبل عقد الايجار او حجز مبلغ مقابل ذلك لسداد هذه المستحقات .
اذا توسط المالك واخذ منك الخلو لتسليمه للمستأجر السابق فيجوز قانونا كتابة المبلغ الذى اخذ خلو رجل واستلمه الساكن السابق ، وليست هناك جريمة خلو رجل لوكتبت هذا، الا ان البعض لايكتب مقدم او خلو على العقد نظرا لانه من الممكن له الحصول على مبلغ اكبر عند ترك العين مستقبلا ، واوضحت هذه النقطة فى مقال حق المستأجر فى الحصول على مقابل التنازل عن عقد الايجار
ولمذيد عن هذا اضغط هنا
* التأكد من الضرائب وايصالات المرافق المسددة عن هذه العين اذاكانت مؤجرة من قبل لغيرك.
*يجوز ايضا حصول المستأجر السابق لمبالغ منك مقابل التنازل عن الجدك وحقه فى الفترة المتبقية من العقد وقد سبق ان اوضحت ذلك فى مقال سابق عن حق المستأجر فى التنازل عن الجدك اضغط هنا
* اذا كانت ارض زراعية فيكون العقد عقد ارض زراعية ( بالسهم والقيراط وليس بالمتر) وفى هذه الحالة البناء عليها سيكون فيه مخاطرة حتى لوكانت مبورة او حاصلة على براءة من الافضل (تحويزها) وذلك بابسط العلامات لحين دخولها للكردون اووجود مؤشرات جدية على ذلك ، ويجب ان تقوم بتكليف المالك او من تثق به باعمال حراستها قبل ان تسنح الظروف للبناء عليها ،ويمكنك بيعها فى اى وقت كأرض زراعية.
* اللجوء اولا الى الجهة التى تملك عقارات المنطقة ومعرفة شروط نقل حق الانتفاع بالعين من حائز لاخروالمبلغ المطلوب.
* ان الحائز للشقة له سند تخصيص مهما كان نوعه ( قد تكون اخلاء ادارى او زلزال اوتخصيص له قبل التمليك..).
* التأكد من ان المرافق فى الشقة باسم المتنازل لك عنها وهذا عن طريق ايصالات المرافق او خطابات توصيل المرافق باسمه.
*التأكد من ان تخصيص الشقة له وحده وليس لورثة او مستحقين اخرين معه.
*تحرير عقد تنازل عن حق الانتفاع بينك وبين المتنازل المخصص له الشقة.
* اعلم ان هذا العقد يمكنك من حيازة الشقة والانتفاع بها دون منازعة من االشخص الذى تنازل اليك ولكنه ليس له اى حجية فى مواجهة حهات المرافق او الجهة التى تملك حق الملكية ( حق الرقبة) ويجب حتى تنتقل الملكية اليك ان تتبع شروط تلك الجهة.
*جرى العرف على تحرير المتنازل لتوكيل فى الشهر العقارى ( فى الغالب يكون توكيل بالادارة والتعامل مع الجهات الحكومية والغير حكومية بشأن الشقة) وفى بعض الاحيان يسمح الشهر العقارى بتوكيل تصرف (يسمح للمتنازل اليه من التصرف فى العين لنفسه او لغيره وينتهى هذا التوكيل بعبارة" لايجوز الغاؤه الاباتفاق وحضور الطرفين) وبعض مكاتب الشهر لاتسمح بهذا التوكيل رغم انه توكيل قانونى وهذا التوكيل يشترط غالبا حضور الطرفين عند تحريره ، ومسأله تحرير توكيل من اى نوع المقصود به اثبات وتأكيد تصرف المتنازل الى المتنازل اليه ولكنها لاتغنى عن العقد فالعقد هو الاساس.
* اعلم ان حكم صحة التوقيع على العقد لايؤكد الا ان العقد موقع عليه من الطرفين ويكون حكم صحة التوقيع حجة على المتنازل( البائع) او ورثته فقط فى شأن صحة التوقيع ، ويكون حجة امام الجهة المالكة وامام جهات المرافق فى حدوث هذا التنازل ،ولكن لايؤكد اى امر بالنسبة لملكية العقار او اى منازعات او حقوق على العين للغير ولايجبر الجهة المالكة على نقل التخصيص او الملكية
لكن المقصود به عدم منازعة الورثة فى صحة التوقبع مستقبلا ، وللمذيد حول صحة التوقيع يمكن الرجوع الى مقال خاص بهذ الامر موضوع صحة التوقيع وصحة النفاذ اضغط هنا
* التأكد مشددا من ترخيص البناء ومستندات ملكية البائع.
*حيازةالشقة التى اشتريتها بصفة فعلية وتركيب باب ومتابعتها، ذلك لان الملكية لاتنتقل قانونا الابالتسجيل وقد يتعذر التسجيل واقعا لاسباب تتعلق بالبناء ومكانه فأن العقد حتى لو حصلت على حكم صحة توقيع لاينقل الملكية واذا لم تكن حائزا بالفعل للمكان من الممكن للمالك عديم الضمير ان يبيع لغيرك وليس لك الامادفعته وقد يكون لك الحق فى التعويض اما النصب فله شروطه قد لاتتوافر ضد المالك فى هذه الحالة، وانصح بمراجعة مقال صحة التوقيع الذى اشرت اليه سابقا.
ماهى الملاحظات بالنسبة لعقود الايجار لغير غرض السكنى؟
* اتباع نفس الملاحظات السابقة قبل ايجار العين كمكتب او محل.* التأكد من الضرائب وايصالات المرافق المسددة عن هذه العين اذاكانت مؤجرة من قبل لغيرك.
*يجوز ايضا حصول المستأجر السابق لمبالغ منك مقابل التنازل عن الجدك وحقه فى الفترة المتبقية من العقد وقد سبق ان اوضحت ذلك فى مقال سابق عن حق المستأجر فى التنازل عن الجدك اضغط هنا
والان ماهى الملاحظات لمشترى الاراضى الغير مبنية؟
* التأكد من ان هذه الارض ليست املاك دولة او او اوقاف الا اذا وجد سبب قانونى لحيازتها مع البائع وفى هذه الحالة عليك ان تتأكد من امكانية نقل حيازتها او الانتفاع بها اليك عن طريق الجهة التى صرحت للبائع بحيازة هذه الارض.* اذا كانت ارض زراعية فيكون العقد عقد ارض زراعية ( بالسهم والقيراط وليس بالمتر) وفى هذه الحالة البناء عليها سيكون فيه مخاطرة حتى لوكانت مبورة او حاصلة على براءة من الافضل (تحويزها) وذلك بابسط العلامات لحين دخولها للكردون اووجود مؤشرات جدية على ذلك ، ويجب ان تقوم بتكليف المالك او من تثق به باعمال حراستها قبل ان تسنح الظروف للبناء عليها ،ويمكنك بيعها فى اى وقت كأرض زراعية.
ماذا ننصح مشترى الوحدات فى المدن الجديدة؟
الملكية للعقارات فى المدن والمجتمعات العمرانية الجديدة تكون فى الاغلب لبنك الاسكان / او لجهاز المدينة العمرانى/ اوفى بعض الحالات للاوقاف (هيئة الاوقاف) او لشركات اسكان قطاع خاص، اذا كنت ترغب فى الحصول على حق انتفاع بشقة مخصصة للغير ومملوكة لاحدى الجهات تأكد من الاتى:* اللجوء اولا الى الجهة التى تملك عقارات المنطقة ومعرفة شروط نقل حق الانتفاع بالعين من حائز لاخروالمبلغ المطلوب.
* ان الحائز للشقة له سند تخصيص مهما كان نوعه ( قد تكون اخلاء ادارى او زلزال اوتخصيص له قبل التمليك..).
* التأكد من ان المرافق فى الشقة باسم المتنازل لك عنها وهذا عن طريق ايصالات المرافق او خطابات توصيل المرافق باسمه.
*التأكد من ان تخصيص الشقة له وحده وليس لورثة او مستحقين اخرين معه.
*تحرير عقد تنازل عن حق الانتفاع بينك وبين المتنازل المخصص له الشقة.
* اعلم ان هذا العقد يمكنك من حيازة الشقة والانتفاع بها دون منازعة من االشخص الذى تنازل اليك ولكنه ليس له اى حجية فى مواجهة حهات المرافق او الجهة التى تملك حق الملكية ( حق الرقبة) ويجب حتى تنتقل الملكية اليك ان تتبع شروط تلك الجهة.
*جرى العرف على تحرير المتنازل لتوكيل فى الشهر العقارى ( فى الغالب يكون توكيل بالادارة والتعامل مع الجهات الحكومية والغير حكومية بشأن الشقة) وفى بعض الاحيان يسمح الشهر العقارى بتوكيل تصرف (يسمح للمتنازل اليه من التصرف فى العين لنفسه او لغيره وينتهى هذا التوكيل بعبارة" لايجوز الغاؤه الاباتفاق وحضور الطرفين) وبعض مكاتب الشهر لاتسمح بهذا التوكيل رغم انه توكيل قانونى وهذا التوكيل يشترط غالبا حضور الطرفين عند تحريره ، ومسأله تحرير توكيل من اى نوع المقصود به اثبات وتأكيد تصرف المتنازل الى المتنازل اليه ولكنها لاتغنى عن العقد فالعقد هو الاساس.
* اعلم ان حكم صحة التوقيع على العقد لايؤكد الا ان العقد موقع عليه من الطرفين ويكون حكم صحة التوقيع حجة على المتنازل( البائع) او ورثته فقط فى شأن صحة التوقيع ، ويكون حجة امام الجهة المالكة وامام جهات المرافق فى حدوث هذا التنازل ،ولكن لايؤكد اى امر بالنسبة لملكية العقار او اى منازعات او حقوق على العين للغير ولايجبر الجهة المالكة على نقل التخصيص او الملكية
لكن المقصود به عدم منازعة الورثة فى صحة التوقبع مستقبلا ، وللمذيد حول صحة التوقيع يمكن الرجوع الى مقال خاص بهذ الامر موضوع صحة التوقيع وصحة النفاذ اضغط هنا
ماهى الملاحظات لشراء الشقق عامة؟
* اولا اتباع كافة الملاحظات التى ذكرتها فى الايجار.* التأكد مشددا من ترخيص البناء ومستندات ملكية البائع.
*حيازةالشقة التى اشتريتها بصفة فعلية وتركيب باب ومتابعتها، ذلك لان الملكية لاتنتقل قانونا الابالتسجيل وقد يتعذر التسجيل واقعا لاسباب تتعلق بالبناء ومكانه فأن العقد حتى لو حصلت على حكم صحة توقيع لاينقل الملكية واذا لم تكن حائزا بالفعل للمكان من الممكن للمالك عديم الضمير ان يبيع لغيرك وليس لك الامادفعته وقد يكون لك الحق فى التعويض اما النصب فله شروطه قد لاتتوافر ضد المالك فى هذه الحالة، وانصح بمراجعة مقال صحة التوقيع الذى اشرت اليه سابقا.
* موضوع هام ايضا التاكد من ترخيص بناء الدور فى العقار الذى تشترى فيه ولايكتفى بوجود عداد مرافق !
ومن الموضوعات المرتبطة موضوع ( ايصال الامانة) فى هذه المدونة
يمكن الاطلاع عليه بالضغط هنا
والان ارجو ان اكون قد وفيت مااردته من نصيحة لاصدقاء هذه المدونة واشكركم على المتابعة وارحب بتعليقاتكم
ومن الموضوعات المرتبطة موضوع ( ايصال الامانة) فى هذه المدونة
يمكن الاطلاع عليه بالضغط هنا
والان ارجو ان اكون قد وفيت مااردته من نصيحة لاصدقاء هذه المدونة واشكركم على المتابعة وارحب بتعليقاتكم
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق
ملحوظة: يمكن لأعضاء المدونة فقط إرسال تعليق.