الثلاثاء، 12 ديسمبر 2017

صحة التوقيع وصحة نفاذ والفرق بينهما

هذا الموضوع رأيت ان اشرحه لاصدقاء المدونة لان الكثير يعتقد ان حكم صحة التوقيع على العقد ينقل له ملكية العقار او الشقة وهذا الاعتقاد ليس صحيح لذلك نشرح هذا المقال موضحين بأذن الله الحل لتلافى الاحتيال والنصب فى المجال العقارى.

ماهى دعوى صحة التوقيع؟

عرفها فقهاء القانون بانها (دعوى تحفظية) شرعت لتطمين من بيده سند (محررعرفى) بان الموقع علي هذا السند (والمستندات العرفية مثلا: العقد او الايصال او القائمة او محضر صلح او غيرها  من المحررات العرفية) لن يستطبع المنازعة فى توقيعه على هذا السند بعد صدور الحكم فى دعوى صحة التوقيع.

هل من الممكن ان يكون البائع يبيع مالايملكه؟

توجد ضمائر خربة ولاتخاف الاخرة تبيع مالاتملك ، وفى هذه الحالة لايكون الحكم الذى يحصل عليه المشترى فى صحة التوقيع حجه على صاحب العقار الحقيقى ولايمكن بصحة التوقيع فى هذه الحالة الزام المالك الحقيقى بتسليم العقار او العين للمشترى!!
   لذلك نوضح الاتى : 
* ان ملكية اى عقار لاتنتقل الابالتسجيل فى الشهر العقارى.

*انه فى حالة تعذر التسجيل لمشكلات فى العقد او فى العقار نفسه يتم اللجوء الى دعوى صحة التعاقد "دعوى صحة ونفاذ"وفى تلك الدعوى تناقش المحكمة كل الدفوع واوجه الملكية .

* صحيفة دعوى صحة ونفاذ تسجل بالشهر العقارى بمجرد اعلانها وتمتنع على البائع بعد ذلك اى تصرفات على العين فور تسجيل تلك الصحيفة، وتكون للمشترى اسبقيته .

*  اما فى حالة صحة التوقيع فلايكون لتسجيل صحيفة دعوى صحة التوقبع اى اهمية او اسبقية ( حتى وان تم تسجيلها لان مكاتب الشهرالعقارى لاترحب بذلك).

*ان دعوى صحة التوقيع هى مجرد دعوى تحفظية ، فقط لاثبات صحة توقيع البائع على العقد ، لاتثبت صحة ملكية العقار للبائع، او كون العقارغيرمرهون او عليه حقوق للغيرمن عدمه، او اذا كان العقد صورى من عدمه.

*لايمكن للبائع بعد الحكم فى صحة التوقيع ان يطعن فى صحة توقبعه على المستنداو العقد فى اى وقت.

*يمكن للبائع ان يطعن فى هذا البيع من اى ناحية بطلان او فسخ لاى سبب اخر رغم صدور حكم بصحه توقيعه على العقد.

* لايجوز للمشترى ان يرفع دعوى صحة توقبع على البائع السابق للبائع الذى تعاقد معه ، لكن يمكن له رفع دعوى صحة ونفاذ عليه

* يكون الحكم فى صحة التوقيع صحيح فى مواجهة ورثة البائع والغير فى حدود صحة توقيع البائع على المستند فقط

*يجب ان يسجل الحكم فى دعوى صحة ونفاذ ويكون لهذا الحكم حجيته فى كل نواحى التعاقد والملكية امام الكافة ويقوم مقام التسجيل للعين فى الشهر العقارى، ويلزم بهذا الحكم تسليم العين للمشترى الحاصل على الحكم بصجة ونفاذ تحت اى يد كانت.
 و تسجيل الحكم فى صحة ونفاذ يرجع اثره وفقا لمنطوق الحكم  وله الاسبقية على غيره من المشترين .

*اذا امكن تسجيل الحكم فى صحة التوقيع فأن حجيته تظل فى صحة التوقيع فقط ، وتبدء اسبقية المشترى على غبره من المشتربن لنفس العين من تاريخ تسجيل هذا الحكم وليس من تاريخ رفع الدعوى او من تاريخ العقد

* حالة العقد العرفى اوالحكم بصحة التوقيع فأنه لابمنع البائع من بيع عين لايملكه اوالبيع لاكثرمن واحد.

*لايلزم البائع فى الحالة السابقة بالتسليم ولكن للمشترى حق التعويض او رفع جنحة نصب اذا كان لها وجه.

* عناصر التعويض التى يمكن مطالبة البائع بها تشمل "رد الثمن ،التعويض الاتفاقى ان وجد،اى خسارة تسبب فيها عدم استلام المشترى العين المبيعة وقت التعاقد.

* يمكن الرجوع على البائع فى الحالة السابقة بجنحة (نصب) اذا ثبت فى حق البائع طرق أحتيالية قد ادت لتوقيع المشترى للعقد

    اذن ماهو الاختلاف بين محرر عرفى والحصول على صحة توقيع؟

* المحرر العرفى له قوته ملزم لطرفيه ويمكن استدعاء الشهود لاثباته حالة النزاع فيه، الا ان حكم صحة التوقيع اقوى فى كون لايمكن النزاع فى توقيع البائع مستقبلا من الورثة او غيرهم بعد ان بكون الحكم فى صحة التوقيع نهائيا.

* للعقد العرفى الحاصل على عقار مؤجر نفس القوة بالنسبة لالزام المستأجرين بالاجرة للمالك الجديد اذا علموا به وحواله الحق فى شأن كافة حقوق والتزامات المحررة بين البائع والمستأجرين للمشترى باعتباره مالك حالى للعقار.

هل ممكن رفع صحة توقيع او صحة نفاذ بعد مدة من العقد؟

نعم يمكن بشروط وهى:
* الخصومة فى الدعوى لاتنعقد الا بين احياء فلا يمكن رفع الدعوى  بعد وفاة البائع ويمكن رفعها على الورثة ولايعتبر الحكم صحيح اذا صدر ضد البائع الذى توفى اثناء نظر الدعوى وقبل قفل باب المرافعة الابعد اختصام الورثة
* يلزم رفع الدعوى خلال15 سنة من تاريخ العقد وكذلك يلزم تنفيذ الحكم سواء فى دعوى صحة التوقيع او صحة ونفاذ قبل مرور15 سنة على صدوره
* لايجوز للورثة الدفع بمضى هذه المدة والتعرض للمشترى ويلتزمون بعدم التعرض له لان هذا الالتزام كان على مورثهم من العقد، فقط يمكنهم المنازعة اذا وجد سبب جديد لاكتساب الملكية فى حقهم .

  ماهى الطريقة لتجنب اى خدعة فى المجال العقارى؟

*  ننصح المشترين للعقارات وخاصة الشقق السكنية بالاجراءات التالية:

* التأكد من ان للبائع مستندات ملكية للعقار مسجلة او عرفية او من جهه حكومية او بنك والتأكد منها قدر الامكان.

* التأكد من وجود  ترخيص للبناء للدور الذى تكون العين المبيعة فيه .

* التأكد من اى شهادة للمرافق او ايصال عداد باسم البائع فى العين المباعة وهذا هام خاصة فى حالة المجتمعات الجديدة .

*قيام المشترى باستلام العين استلام فعلى من البائع وذلك بتركيب باب وبدء اجراءات التشطيب بعد العقد مباشرة.
وهنا فى هذه المدونة موضوعات ذات صلة اما ان تدخل على عنوان المدونةlaw4arabs.com والضغط على عبارة(مذيد من المشاركات بعد انتهاء مجموعة مقالات  او بالروابط الاتية:
موضوع القاصر واهلية التعاقد/اضغط هنا
موضوع حق المستاجر فى التنازل عن العقد/اضغط هنا
موضوع حق المستاجر فى بيع الجدك/اضغط هنا
موضوع ايصال الامانة/اضغط هنا


 وذلك كله هام جدا قبل رفع دعوى صحة توقيع  باعتبارها الطريق الاقل تكلفة واسرع اجراءات رغم ان قوتها فى اثبات صحة توقيع البائع على العقد فقط، مع ان دعوى صحة ونفاذ هى الاقوى ان لم يكن ممكنا اللجوء الى التسجيل كما اسلفنا سابقا
 والان ارجو ان اكون يسرت واوجزت وبالله التوفيق واشكركم على المتابعة والمشاركة بالتعليق المفيد

     

ليست هناك تعليقات:

إرسال تعليق

المتابعة بالبريد الإلكتروني

نموذج الاتصال

الاسم

بريد إلكتروني *

رسالة *