السبت، 10 فبراير 2018

الحيازة فى العقارات والملكية فى القانون المدنى والفقه


تكلمنا فى المقال السابق عن المنقول ولقطته والملكية بحيازته، والان وجب ان نشرح احكام وشروط الحيازة فى الاراضى والعقارات وتملكها بمضى المدة ، وماهى دعاوى الحيازة ، والفرق بين الحيازة والملكية، ولذلك يمكن للاصدقاء متابعة هذا المقال

اكتساب الملكية بالتقادم فى القانون المدنى؟

فى ضوء المواد من986 الى984 التى تحدث فيها القانون المدنى المصرى عن الحيازة يمكن ان نستنبط مايلى من نقاط وتوضيحات واهمها:

* ان الحيازة المكسبة للملكية ( سواء على المنقول او العقار) تكون لغيرالمالك لهذا العقاراو المنقول وذلك بان تكون لمدة15 سنة مستمرة دون انقطاع.
*(ملاحظة: ان هذا المقال لحيازة العقارواما حيازة المنقول فحيازته محلها المقال السابق فى هذه المدونة) يمكن الاطلاع عليه بالضغط هنا:

* اعطت المادة969 من القانون المدنى لمن يملك سبب صحيح للحيازة المكسبة للملكية، وفى نفس الوقت حسن النية له حق التملك بالتقادم لمدة 5 سنوات فقط ( والسبب الصحيح سند مسجل ولكنه صادر من غير المالك)

* لاتكتسب ملكية على عقار مملوك للدولة او الاوقاف بمضى هذه المدة، وفى ذلك يمكنكم مطالعة المقال عن
 وضع اليد على ملك الدولة فى بالضغط هنا:

 *لاتتملك حقوق الارث بالتقادم شرعا ولكن لاتسمع دعوى الورثة للمطالبة بالارث بعد33 سنة من الوفاة او اذا استمرت الحيازة هذه المدة دون اعتراض الورثة لهذه الحيازة اوقفها .
وهنا يجب ان نشير الى مقال ( جريمة منع الميراث) والمقررة عام 2017 اضغط هنا:

* انه يتعين ان يكون العقار والمنقول المكتسب بالتقادم صالح للتعامل به ( فلايكون الهواء والبحرومياه النهر، وكذلك المخدرات وغيرها من الممنوعات)

* ان تكون الحيازة مادية واضحة وليست خفية وظاهرة غير مستترة على الغير* ان يكون مسيطرا فعليا علي مايحوزة وله علي العقار افعال مادية

* ان يكون حسن النية وقت بدء الحيازة وحسن النية هو الاصل حسب القانون المدنى (وهو يعنى ان الحائز كان يجهل فى حيازته تعديه على ملك الغير) وتزول صفة حسن النية من وقت علمه بتعديه عن ملك غيره اورفعت دعوى عليه من المالك، ويعتبر سئ النية من حصل على حيازته بالاكراه

* ان تكون الحيازة هادئة دون منازعة عليها ومستقرة( اذا حصل الشخص على حيازته بالاكراه لاتحسب فترة استمرار الاكراه من مدة الحيازة) وتبدء بعد زوال الاكراه

* ان تكون نية الحائزالتملك ويكون تصرفه على العقار فى حيازته باعتباره مالك امام الناس (ولا يظهرامامهم انه حائز لحساب شخص اخر)

* ان لايكون هناك سبب قانونى لهذه الحيازة ( مثلا لاتكتسب الملكية بالحيازة للمستأجر او المحتكر او الوكيل او غيرذلك من حالات لوجود عقد يسمح فيه بالحيازة ولايؤدى الى الملكية)

ماهو قطع مدة التقادم المكسب للملكية بالحيازة ؟

*يقطع التقادم حالة رفع دعوى علي الحائز بالمطالبة بالحق فى العقار محل الحيازة ( وهذا هو تعرض قانونى)

* فى حالة اقرار الحائز واضع اليد فى اى وقت ان العقار الذى يحوزه ملك للغير ( ولو كان هذا الاقرار ضمنى)
يكون حكما مثل اقرار الحائز بذلك هو: ان يعطى شخص اخر قسط او ايجار اوغلة او ثمار للعين التى فى حوزته او يدفع ضرائب او اقساط  بأسم ذلك الشخص من الغير.

* اذا كان المانع من السيطرة مانع وقتى فأنه لايقطع الحيازة.

* اذا استمر المانع مدة سنة وتحول لحيازة جديدة علنية فتحسب الحيازة الجديدة اذا كانت علنية حتى لو لم تكن بعلم الحائز السابق او برغم عنه، وتحسب هذه الحيازة من وقت علم الحائز السابق بها اذا كانت خفية (م957 مدنى)

* لاينقطع التقادم اذا استرد الحائز حيازته خلال سنة او رفع دعوى ( استرداد حيازة ) قبل هذا الميعاد وله حق استرداد حيازته لو نزعت منه بالقوة خلال هذه المدة

* مدة الانقطاع تخصم من المدة المحتسبة للتقادم ويكتمل الاحتساب بعد زوال المانع لاستكمال التقادم اذا صدر حكم بذلك والا تنقطع المدة وتحسب حيازة من جديد .

 اذن كيف يكون انقضاء الحيازة ؟

* تزول الحيازة بفقد السيطرة المادية على العقارلاى سبب كان.

 * تخلى الحائز عن حيازته  وتسليم العقار لصاحب الحق اوتسليمه لغيره ليحوزه ، او صدور حكم بهذا التسليم 

النزاع فى الحيازة ونقلها الى الغير؟

* التنازع فى الحيازة بين اشخاص متعددون : يكون الحائز للحيازة المادية يحكم له مؤقتا بالحيازة على المكان مالم يكن قد حصل على هذه الحيازة المادية بطريقة معيبة.

* اذا لم يكن لاى من الحائزين سند او تعادلوا فى السندات تكون الاولوية للاسبق فى الحيازة من حيث التاريخ للحيازة ( مثلا الذى ادعى حيازته بانه قد اوصى اليه اولى من ادعى حيازته بالميراث لان الوصية اسبق).

* تنتقل الحيازة للخلف الخاص (المتصرف اليه من الحائزفى استمرار الحيازة حتى لو كان تصرف عارض بالايجار مثلا) اوالى الخلف العام ( وهم الورثة) بحالتها واثرها القانوني حسب ماورد فى م955 مدنى

* يجوز للحائز رفع دعوى ( عدم تعرض) بعد مرور سنة على حيازته ووقع تعرض على حيازته هذه.

* للحائز التقدم بطلب (وقف الاعمال ) الجديدة المؤثرة على حيازته على ان يكون قد استمرت حيازته سنة، وان لاتكون قد انقضى على هذه الاعمال سنة.

 * لايجوز للحائز( مالكا او غيره) ان ينازع المعتدى على حيازته تلك بدعاوى الحق (وهى دعاوى :الملكية اومايتفرع عنها او فى دعاوى اثبات الحيازة الفرعية مثل اثبات" الايجار") فليس له ان يستمرفى التقاضى معه فى دعاوى استرداد الحيازة او عدم التعرض فلا يجوز الجمع بين هاتين النوعين من الدعاوى (والاسقط ادعاؤه بالحيازة وذلك وفق قانون المرافعات) الا اذا كان قد تم الاعتداء علي حيازة المدعى بعد رفع دعوى ( الحق) فيكون له ان يرفع دعاوى حيازة.

* دعوى الملكية تحمى حق الملكية والحقوق العينية المتفرعة ( لذلك ينظر فيها لاصل الحق ومشروعيته) ولكن دعاوى الحيازة فهى تحمى وضع اليد وشروطه ومدته فقط بغض النظر عن سند الملكية.

* لايجوز نظردعاوى الملكية ودعاوى وضع اليد فى وقت واحد ولو فى محكمتين مختلفتين، وهنا يكون الحكم باثبات الملكية اشمل واولى (طعن60/ 13 ق) وقضت محكمة النقض ايضا بقوة عقد البيع الابتدائى الغير المسجل للمطالبة بالحقوق المتفرعة عن الملكية ( طعن513/ 37 ق).
وهنا يمكن الاطلاع على مقالنا فى شأن صحة التوقيع اضغط هنا

ماهوالرأى فى الفقه الاسلامى عن الحيازة؟

النوع الاول: يجمع الفقه الاسلامى على ان الارض غير المملوكة لاحد تكون ملك لمن يستصلحها او يحييها وهذا مايعرف فى الفقه بتحجير الارض الموات وهنا نلاحظ الاتى:

1) اذا وضع شخص يده على ارض او عقارلغير ذى مالك، اومنح الحاكم ( الدولة) شخص ارض ليحييها ( زراعة او مشروع ) ولم يفعل ذلك خلال مدة قدرها بعض الفقهاء بثلاث سنوات ، فيجوز للحاكم نزعها منه لعدم قيامه بما عليه من واجب الاحياء لها ، وقد ورد ان الرسول (عليه الصلاة والسلام) اقتطع (منح) ارض للصحابى الذى طلب ذلك " بلال بن الحارث المزنى" وكانت ارض كبيرة ،ولما تولى عمر بن الخطاب رضى الله عنه امره ان يترك من هذه الارض الجذء الذى لم يعمره منها واعاد عمر توزيعها على المسلمين.

2) فى الفقه الاسلامى لايجوز للحاكم منح شئ لايمكن اعماره او اذا منحه لشخص ضيق به على الناس غيره ( فقد ورد ان الرسول الكريم منح ( ملح مأرب ) للصاحبى " أبيض بن جمال" ولكنه عندما علم ان ذلك سييعطيه حق الاستحواذ على الماء منعه هذا الاذن لمصلحة عامة الناس.

النوع الثانى: هو الاراضى والعقارات المملوكة لاشخاص او هيثات وشركات فا لغالب رأى الفقهاء فى ان للمالك حق على ما يتملكه من عقارولورثته  هذا الحق مدى الابد، وان اهمل رعاية وحراسة مايتملكه، ولاتجوز الحيازة على حق الملكية ابدا.

 *بعض الفقهاء وخاصة المالكية اباح التملك بالحيازة للمدة الطويلة ( من8 الى10 سنوات) بشرط:

* تكون هذه الحيازة حجة على المالك اذا علم بها ولم يطالب برد ملكه طول هذه المدة.

* اذا انتهت المدة واثبت المالك عذرا لعدم تدخله فى منع هذه الحيازة يجوز الحكم له فى الفقه الاسلامى باسترداد ملكه ، واذا لم يكن معذورا فى ذلك فيحكم للحائزاذا كان قد عمر المكان

 ارجو ان اكون قد اوضحت وارحب بالتعليقات والتعقيب.


ليست هناك تعليقات:

إرسال تعليق

المتابعة بالبريد الإلكتروني

نموذج الاتصال

الاسم

بريد إلكتروني *

رسالة *