الأحد، 11 فبراير 2018

الملكية على الشيوع وملكية الاسرة والعقار المشترك


وردت تساؤلات عن ملكية عقاراومال منقول (سيارة مثلا) على الشيوع بين ورثة او شركاء، وماهى ملكية الاسرة ، وملكية الطبقات من الديار،وتوضبح هذه الامور من القانون المدنى المتوافق مع الشريعة فى ذلك ، ونحن نرى ان هذا الموضوع من واجبنا بالنسبة لاصدقاء المدونة المتابعين لشرح القانون 

ماذا تعنى الملكية على الشيوع

*تكون الملكية على الشيوع اذا كان الشئ المملوك (غالبا يكون عقار) يشترك في ملكيته مجموعة من الاشخاص (اثنان او اكثر) حسب  ما كان فى نص م825 من القانون المدنى.

 * يكون الشيوع حتى لوتم تحديد حصة الشركاء فى الملكية ولكن لم يتم تقسيم المال الشائع (عقار او منقول) كحصص مفرذة فيما بينهم ، ولذا فهم جميع ملاك للشئ كوحدة واحدة.

*قد يكون هؤلاء الاشخاص الشركاء بينهما عقد شركة او اتفاق ، وقد يكون هؤلاء ورثة  وهذا الجذء من التركة لم يفرزاو يقسم بينهم ( ويمكن الاطلاع على مقالات المواريث فى هذه المدونة).

* قد يكون سبب عدم قسمة هذا المال الشائع عدم قابليته للتقسيم او لوجود خلاف بين الشركاء.

* مجال هذا المقال هو الملكية على الشيوع ويمكن ان يشمل ذلك الحقوق المتفرعة عنها مثل الانتفاع والارتفاق وغيره، ويخرج عن مجالنا هذا المستأجرين لمكان واحد فأنه يلزمهم فى ذلك عقد الايجار والمحدد للملتزم بالاجرة منهم،(ويمكن للمتابعين مراجعة مقالات الايجار فى هذه المدونة ).
             
*أن دخول شريك فى شركة ما بحصته فيها بأنها عبارة عن ( مكان مؤجر او مملوك له) فليس هذا من الملكية على الشيوع انما مجالها عقد الشركة المنظم للحصص والاسهم فيها.

ملاحظة :حق الشفعة من الحقوق المقررة للشركاء اقرأعنه بالضغط هنا

ماهى ملكية الاسرة وما احكامها؟

*هم الاعضاء فى الاسرة الواحدة، وكذلك من تربطهم وحدة العمل او المصلحة فهم فى حكم الاسرة فى القانون .

* يحق لهؤلاء تكوين مايسمى (ملكية الاسرة) وهى نوع من الملكية على الشيوع، ويتفقوا فيما بينهم على ادخال مال او عقار فى هذه الملكية سواء من تركة لهم اوغيرذلك من مال (م851 مدنى).

* تستمر ملكية الاسرة اتفاقا  بين الشركاء حتى (15 سنة) كحد اقصى ويمكن لاى شريك له مبرر قوى ان يطلب من المحكمة اخراجه من هذه الملكية قبل الاجل المتفق عليه / اوبعد "6 اشهر" من اعلان رغبته للشركاء اذا لم يتفق على اجل لهذه الملكية.

* لا يجوز ان يطلب احد الشركاء القسمة فى حالة استمرار ملكية الاسرة، ولايكون للاجنبى عن هذه الاسرة دخول ملكية الاسرة حتى لو تملك حصة احد الشركاء الا بعد رضاء هذا الشريك ورضاء الباقين.

* يعين مديراو اكثر لملكية الاسرة باتفاق الشركاء المالكين للقدرالاكبرمن الحصص، ويحق لهذا المدير احداث اى تغيرات فى المال محل هذه الملكية لتحسين الانتفاع به .

* تنطبق باقى احكام الملكية الشائعة ( بخلاف  ماسبق من القواعد الخاصة ) وكذلك احكام القانون المدنى عن الوكالة على ملكية الاسرة(م855 مدنى).

ماهي حالة ملاك طبقات الدار؟:

هو نوع ايضا من الملكية على الشيوع شائع جدا وفيه يتملك مجموعة من الناس عقار يحتوى على عدة شقق ومحدد ومقسم لحصص لكل منهم :

* جميع الشركاء فى هذا العقار ملاك على الشيوع للارض المبنى عليها العقار وبنسبة حصة كل منهم.

* جميع الشركاء بعتبروا ملاك على الشيوع لاجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك، وهى : مثل الانابيب واللمبات بالسلم والسلالم والمصاعد والممرات والارضيات والاسطح والافنية وغيرها.

* ماكان من هذه الاجزاء المشتركة داخل فى طابق او دوراو فى شقق مملوكة على الشيوع فيكون ملكية مشتركة اذا لم يتفق على غيرذلك فى سند ملكية كل شقة.

 *الحواجز الفاصلة بين شقتين تكون ملكية مشتركة بين اصحاب الشقتين .

* يشترط ان تكون هذه الاجزاء المشتركة غير قابلة للقسمة وتكون ملكيتها لكل شريك بنسبة حصته فى الدار. 

*لكل مالك  حق استعمال الاجزاء المشتركة على ان لايضر حق باقى الشركاء.

* لايتم تعديل فى الاجزاء المشتركة الا بموافقة جميع الملاك على اى تعديل او تجديد للبناء.

* يجوز ان يقوم اى من الملاك على نفقته بتعديلات فى الاجزاء المشتركة اذا كان فى ذلك فائدة وتيسير هذه الاجزاء للباقين ، وان لايؤدى ذلك الى تغيير تخصيصها ، او يضر بمالك اخر.

* يلتزم كل من الملاك بالمساهمة فى تكاليف صيانة وادارة الاجزاء المشتركة وتجديد الانتفاع بها  وذلك ( فى حدود نسبة قيمة نصيبكل منهم).

*يجوزالاتفاق على غيرذلك فمثلا جرى العرف ان يتحمل ملاك الشقق وحائزيها بالقسمة على عدد الشقق فى العقار تكلفة اضاءة السلالم والمدخل وعداد المياه المشترك واصلاح الاسانسير واجرة البواب وغيرها بغض النظرعن مساحة الشقة المملوكة لكل منهم وعدد المقيمين فيها.

* لايجوز لاى من الملاك تخليه عن حقه فى الانتفاع بالاجزاء المشتركة للتهرب من التزامه بتكاليف صيانتها وادارتها ( نصت على ذلك مادة858 مدنى.

ما ذا عن تقسيم حصص الشيوع؟

* لايجوز قسمة مال مخصص بحسب غرضه ليبقى على الشيوع دائما ( مثل الوقف على الورثة / او المستفيدين منه  يكون حسب صك الوقف) فلذلك التقسيم يعتبرمخالفة شرعية وقانونية.

*يتم تحديد حصص الورثة على الشيوع وفق احكام الشريعة الاسلامية فى المواريث (يمكن الاطلاع على مقالات بذلك عن المواريث فى هذه المدونة).
* يتم تحديد حصص الشركاء على الشيوع  فى الاحوال الاخرى وفق عقد الشراكة فيما بينهم ونوع الملكية على الشيوع وسببه ، وسواء كان العقد مكتوب اوضمنى معترف به.

* يمكن ان تتحدد حصة الوارث او الشريك على الشيوع دون ان تفرز او تنفصل من الشئ محل الشيوع.

*تعتبر الانصبة متساوية بين الشركاء اذا لم يتفق على خلاف ذلك  ( وقد ورد هذا فى المادة825 مدنى) ولكن ذلك لايمنع اويتعارض مع وجوب الالتزام بأحكام المواريث.

* لكل شريك ان يطلب قسمة المال الشائع وفرذ وتجنيب حصته كلما امكن ذلك ، الا انه يمكن الاتفاق بين الشركاء على الشيوع على منع تقسيم المال الشائع وذلك لمدة لاتتجاوز(5 سنوات) وفق مادة834 مدنى.

* تكون القسمة اتفاقا بين الشركاء مع مراعاة احكام الميراث ،و يجوزفى احكام المواريث ان (يتخارج) وريث من التركة بمقابل شئ اخر من مجموع التركة او حتى بدون مقابل لهذا التخارج برضاء منه.

* عندما يكون بين الشركاء ناقص الاهلية فأن لناقص الاهلية احكام خاصة يجب مراعتها وله احوال يمكنه ابطال ماتم من اتفاق ( راجع مقالنا فى الاهلية بهذه المدونة، وكذلك مقال فى حقوق المعاقين).

* يمكن لمن يريد الخروج من حالة الشيوع رفع دعوى بطلب ( فرزوتجنيب ) بغرض القسمة للمال الشائع، وتندب المحكمة خبير فى اغلب الاحوال( لتقويم المال الشائع).

 * بقوم الخبير حصص الشركاء على اساس اصغر نصيب منهم ، اوتجنيب كل شريك حصته .
  
  *تحكم المحكمة بقسمة هذا المال الشائع (حصص ان كان يقبل القسمة) او اذا كان لايقبل فاللمحكمة ان تقسم المال ( عينا) على الشركاء فيه.

* للمحكمة ان تحكم بتعويض لصالح الشريك الذى لم يحصل (عينا ) على حصته كاملة عند القسمة.

* اذا لم تفرز الحصص وتقسم بطريق (التجنيب) تجرى المحكمة القسمة بطريق( الاقتراع).

* فى حالة اذا تسبب عن القسمة نقص كبير فى قيمة المال او تعذرت القسمة العينية، من الممكن للمحكمة اتخاذ اجراءات لبيع هذا المال.

* يكون البيع عن طريق المزايدة وفق لاحكام  القانون، ولكن تلزم المحكمة بما يتفق عليه الشركاء(بالاجماع) وطلبهم فى ان تقتصرهذه المذايدة فيما بينهم فقط.

* يجوز لدائنى الشريك معارضة القسمة العينية ، ولهم حق معارضة البيع المقتصرعلى الشركاء فقط ،وفى هذه الحالة يدخل الدائن المعارض فى جميع الاجراءات.

* لاتعتبر القسمة سارية فى حق الدائن المعارض المتدخل فى الدعوى اذا لم يواجه باجراءات البيع والقسمة، ولكن الدائنين ملزمين فى حالة اذا تمت القسمة ولم يتدخلوا او يطعنوا فيها.

* يجوزللمحكمة ان تنقض القسمة التى حصلت بالتراضى، اذا كانت هذه القسمة الحقت بشريك (غبن او ظلم) يذيد عن الخمس من حصته المستحقة وذلك يقدر بالقيمة وقت القسمة الاتفاقية.

* للشريك الذى يعترض على القسمة الاتفاقية ان يرفع دعواه خلال ( السنة التالية) لحدوث القسمة الاتفاقية .

* للشريك المدعى عليه  بالغبن فى القسمة حق فى وقف الدعوى ومنع اعادة التقسيم من جديد ، على ان يعوض المدعى نقدا او عينا مانقص من حصته.

* حصة الشريك بعد القسمة تعتبر مملوكه له دون غيرها من المال الشائع ، وترجع ملكيته الى وقت الشيوع.

* الشركاء يكونوا متضامنين لاى تعرض او استحقاق (مديونية) تكون بسبب الملكية على الشيوع قبل القسمة.

* يكون هذ الضمان بنسبة حصة كل منهم، ويلزم المتضامن بهذا وفى حدود ذلك بتعويض مستحق الضمان وتقدر القيمة لهذا التعويض وقت القسمة.

* لايستحق على الشركاء الضمان اذا قضى بذلك اتفاق فيما بينهم على غير ذلك ، او كان استحقاق الضمان  نتيجة لخطأ من الشريك المتقاسم نفسه.

ماهى قسمة المهايأة واحوالها؟

 وهى نوع من القسمة قد تشبه ( التخارج فى احكام المواريث) فيجوز فى هذه القسمة ان يتفق بين الشركاء على اختصاص الشريك بمنفعة جذء من المال والتنازل عن منفعة الباقى لغيره من الشركاء (وهذا فى رأينا مثل ان يكون للشريك  منفعة شقة  او محل من بين شقق عقارعلى الشيوع / او ان يستأثر بأن يأخذ ايجارها او ريعه/ ويطلب من باقى الشركاء ان لايحق له ان ينتفع بالباقى من هذا العقار).

* وقد تكون قسمة مهايأة ايضا اذا اتفق الشركاء على انتفاع كل منهم بكل المال الشائع وحده لمدة ما(يتفق عليها) تناسب نصيبه من هذا المال الشائع.

* يمكن للشركاء الاتفاق على قسمة المهايأة حتى تتم القسمة النهائية ، ويمكن ان تتم هذه القسمة عن طريق المحكمة الجزئية حتى تتم قسمة نهائية.

* هذا النوع من القسمة مؤقت حسب المادة(846 من القانون المدنى) فمدته لاتذيد عن (5 سنوات) وفى حال عدم الاتفاق على مدة/ او انتهت هذه المدة دون اتفاق/ تعتبر المدة او المدة الجديدة للتجديد (  هى :سنة واحدة) وتتجدد تلقائيا، الا اذا اعلن الشريك باقى الشركاء بعدم رغبته فى هذا التجديد قبل (3 اشهر) من انتهاء تلك السنة.

* اذا تم التجديد تلقائيا او اتفاقيا لمدة(15 سنة) تصبح قسمة المهايأة قسمة نهائية ( مالم يتفق على غيره).

* اذا كان الشريك حائزا لجذء من المال الشائع مدة(15 سنة) فأنه يعتبرفرضا ان حيازته بناء على هذا النوع من القسمة (وهنا يمكن الاطلاع على مقال فى شأن الحيازة المكسبة للملكية).

حق ادارة المال الشائع وحق التصرف فيه؟

* كل شريك فى الشيوع يملك حصته ملكا تاما وله حق ادارتها وواجب صيانتها وحق الحصول على ثمارها.

* للشريك حق التصرف فى حصته بما لايضر حقوق الاخرين ومالا يتعارض مع الاتفاق بينهم.

* فى حالة: تصرف الشريك فى جذء من المال الشائع باعتباره حصته، وادت القسمة لحصوله على جذء غيره من المال الشائع فأن التصرف الذى قام به ينتقل قانونا الى الجذء المفرذ الذى قررته القسمة له.

* يجوز لمن تصرف اليه الشريك( التصرف يكون: بالبيع او الايجار اوغيره) له حق فى ان يبطل هذا التصرف مع الشريك بشرط ان يثبت عدم علمه بأن  الشريك المتصرف لايملك العين المتصرف فيها باعتبارها حصة مفرزة له وذلك وقت حدوث التصرف.

هل يجوز لاى شريك ان يسترد حصة شريكه؟  

* ان يكون الاسترداد بطريق ( الممارسة) لماقد باعه شريك اخرلشخص اجنبى عن الشراكة.
* يشترط ان يكون هذا الاستراد قبل القسمة للمال الشائع
* يشترط ان يكون هذا خلال (30 يوم) من تاريخ علمه بالبيع او اعلانه به
* يقوم الشريك طالب الاسترداد باعلان البائع والمشترى ويحل المسترد محل المشترى فى الحقوق والالتزامات ، وعليه واجب تعويض المشترى عن ماانفقه.
* يمكن ان يطلب الاسترداد عديد من الشركاء فلكل منهم الاسترداد فى حدود حصته بنفس الشروط.

* تكون ادارة المال الشائع من حق الشركاء جميعا مالم يتفق على خلاف ذلك بتحديد احدهم للادارة.

تعين الاغلبية ( حسب قيمة الانصبة لهم ) المدير للمال الشائع ونظام ادارته لهذا المال وكيفيتها ولهذه الاغلبية عزله، وللمحكمة هذا الحق اذا طلب منها او لم يكن هناك اغلبية تقرر مديرا.

*يسرى النظام المحدد من الشركاء لادارة المال على الخلف العام لهم( وهم: الورثة للشركاء) اوعلى الخلف الخاص ( وهم:المتصرف اليهم من الشركاء).

* اذا تولى احد الشركاء مسئولية ادارة المال دون اعتراض من الاخرين يعتبر فى هذه الحالة وكيل عنهم.

* يكون لملاك نسبة (2/3) المال الشائع حق احداث اى تغيرات او تجديدات على المال الشائع لتحسينه وذلك  فيما هو خارج عن حدود الادارة المعتادة.

* لاى من الشركاء الاعتراض على قرارالاغلبية المشاراليه امام القضاء خلال ( شهرين) من اعلانه  به.

* للمحكمة ان تضع ماتراه مناسبا من التدابير والضمانات ولها حق تقريركفالة تضمن الوفاء بما قد يستحق من تعويضات عن هذاالقرار من الاغلبية.

* حق ملاك نسبة (2/3) المال الشائع فى التصرف فيه، بشرط ان يكون ذلك لاسباب قوية، واعلان الشركاء.

* حق لكل شريك خلال (شهرين ) من اعلانه او علمه بقرار الاغلبية الاعتراض امام القضاء.

* يكون للمحكمة تقرير مااذا كان التصرف فى المال واجبا وذلك اذا كانت قسمة المال ضارة بمصالح الشركاء
  وقبل ان اختم هذا الموضوع فأننى اود الاشارة لموضوعات مرتبطة فى هذه المدونة وروابطها ذلك لمذيد من الاستفادة وهى:
* موضوع تقنين وضع اليد اضغط هنا

 *نصائح قبل ان تستاجر او تشترى هنا

 * فى شأن الاهلية قانون ذى الاعاقة والاقزام هنا

 * صحة التوقيع وصحة النفاذ والفرق بينهما هنا

* ماهو القاسر وناقص الاهلية هنا

* الحيازة المكسبة للملكية هنا

 والان ارجو ان اكون قد شرحت واوفيت ويمكنكم التواصل مع موضوعات قانونية اخرى فى المدونة

ليست هناك تعليقات:

إرسال تعليق

المتابعة بالبريد الإلكتروني

نموذج الاتصال

الاسم

بريد إلكتروني *

رسالة *