الجمعة، 19 أكتوبر 2018

تقسيم تكلفة صيانة المبانى والترميم بين المالك والمستأجر


فى حالة ترميم المبنى او الصيانة للعقار خاصة فى المبانى القديمة، تثور مشكلة من يتحمل التكلفة، والامرفى صيانة الاسانسير والمرافق الموحدة فى العقار، نشرح ذلك فى ضوء القانون وفتوى مجلس الدولة


الصيانة والترميم فى المبانى الحديثة:

·       اعمال الصيانة فى المبانى الحديثة تتمثل فى صيانة الاسانسير والموتور المشترك والسلالم وغيرها من الاجزاء المشتركة فى العقار

·   الصيانة قد تكون دورية باتفاق مع شركة صيانة او طارئة لحالة حدثت فى العقار تؤثر على سلامته او على كفاءة استخدام المرفق او الجذء المشترك فى العقار من جانب حائزى الوحدات بالمبنى ملاك او مستأجرين

·       الاصل العام ان العقد شريعة المتعاقدين اى قانونهم وهو حكم القانون المدنى

·   من المفترض وجود نص فى العقود المحررة وفق القانون المدنى اوعقود ايجار الاماكن التى حررت بعد31/1/1996 تاريخ سريان القانون 4/96 والخاضعة للقانون المدنى

·   من المفترض ان النص فى العقود سواء الايجار الخاضع للقانون المدنى او التمليك توضح نصوصها حدود التزام الاطراف بالصيانة والترميم

·   من المفترض قانونا وجود اتحاد شاغلين للمبنى يقوم بضمان هذه الصيانة من اشتراكات الحائزين فى المبنى ، وهذا الاتحاد يسجل ويعتمد من الحى التابع له العقار ، وقرارات مجلس ادارته ملزمة للحائزين بالعقار

·   ان لم يسجل اتحاد شاغلين فأن قرارات الصيانة من المفترض ان تؤخذ باجماع حائزى الوحدات بالعقار ولايمكن الزام من لم يوافق جبرا

·   فى حالة العقار المملوك على الشيوع يعطى القانون المدنى حق لمن يملكون نسبة الثلاث ارباع المال الشائع فلهم حق ادارة العقار واصدار القرات بشأنه

·   اذا لم يوجد اتفاق فانه بالنسبة لعقود ايجار القانون المدنى يتحمل المالك وحده الصيانة الضرورية للعقار(خارج الوحدات) والترميم فقد نصت المادة 567 مدنى ان على المؤجر الصيانة والتركيم ليبقى العقار على الحالة التى تسلمها به المستأجر وعليه ان يجرى اعمال الاسطح منتخصيص او بياض ونزح المراحيض ومصاريف المياه ، واذا اضطر المستأجر للقيام بها عليه ان يخطر المالك وينقص التكاليف من الايجار

·   يتحمل المؤجر ايضا فى المادة المشار اليها بثمن المياه اذا قدر جزافى بدون عداد ويتحملها المستأجر من العداد او مايخص استعماله الشخصى من المرافق ، الا ان هذه المادة اجازت الاتفاق على غير ذلك

ماهى الحال بالنسبة للمبانى القديمة :

والمقصود هنا الوحدات المستأجرة وفق القانون 136/81 وماقبله ق49 لسنة 1977 ( عقود الايجار القديم ) فأن القاعدة فيها كالاتى :

  تكون تكلفة الصيانة الدورية والعامة من حصيلة الزيادة التى قررها القانون 136/81 على الاجرة اذا كانت نصف حصيلة الزيادة تكفى

   اذا كان المبنى كله وحدات غير سكنية توزع اعباء الترميم والصيانة  ( وفق المادة 9 من ق 136/81 للايجارات ) كالاتى :

   المبانى المنشأة قبل 22 مارس 1965 يكون 1/3 على المالك و2/3 توزع على الشاغلين للمبنى المستاجرين

  المبانى المنشاة والتى تنشا بعد ذلك 1/3 ع السكان و2/3 ع المالك

وذلك اذا لم يكن هناك ااتفاق على التوزيع

  يمكن اللجوء للقضاء المستعجل للتوزيع

 اما فى الاعمال التى يقصد بها تحسين الانتفاع فتكون بالاتفاق

فتوى مجلس الدولة فى هذا الشان :

قررت الجمعية العمومية للفتوى والتشريع بمجلس الدولة فى فتواها رقم745 بتاريخ12/12/2007 جلسة 5/12/2007 بالزام هيئة الاوقاف بوصفها مالكة لاحد العقارات بالاسكنرية بقيمة 1/3 تكاليف الترميم والصيانة الدورية لهذا العقار المؤجر منها للزهر الشريف وتحمل الازهر 2/3 التكاليف وفق م9 المشار اليها






   

ليست هناك تعليقات:

إرسال تعليق

المتابعة بالبريد الإلكتروني

نموذج الاتصال

الاسم

بريد إلكتروني *

رسالة *